障害福祉事業のM&Aでは、今使っている物件を、買い手も同じ条件で使い続けられるかを早めに確認します。賃料だけでなく、契約主体、用途、建物・消防設備、修繕や原状回復の条件が、承継の工程と費用に関係します。
本記事は物件契約と設備資料を整理し、賃貸人、指定権者、建築・消防の関係窓口へ照合する手順です。消防設備等の必要性を面積や名称だけで一律に判定するものではありません。
契約の現状と変更内容を分けて確認する
所有・賃貸・転貸等の関係、契約期間、更新、解約、用途、譲渡・転貸、保証、敷金・原状回復を拠点別に整理します。覚書や賃貸人との協議記録が契約書と異なる場合は、その経緯も残します。代表者個人が借主・保証人の場合は法人の取引だけでは完了しない確認が必要です。
株式譲渡でも契約の通知・承諾等が必要な条項がないか読み、事業譲渡なら借主・使用者の変更を確認します。『これまで使えていた』ことと、取引後の主体・用途・定員でも使えることを区別してください。承諾は未確認と確定を分けます。
図面・点検・是正と費用をつなぐ
表は横にスクロールできます。
| 対象 | 確認資料 | 照合する内容 |
|---|---|---|
| 用途と建物 | 図面、関連書類、変更・工事の履歴 | 現状と書類の違い、用途・運営変更の確認 |
| 消防関係 | 点検・訓練・是正の記録、窓口回答 | 未完了の是正、使用条件、担当者 |
| 設備と修繕 | 所有・リース一覧、点検、見積り | 故障・更新費用、使用停止時の影響 |
| 賃貸借と保証 | 契約・覚書、敷金、保証関係 | 承諾・通知、修繕・原状回復の負担 |
資料が欠けているときは、管理者、所有者・賃貸人、工事・点検会社から確認できる範囲を整理します。資料の不存在を適合・違反の結論にせず、所管への照会に必要な図面・サービス・利用状況と変更計画を用意してください。
修繕を価格だけでなく工程へ反映する
未完了の是正や設備更新には、作業範囲、見積り、実施時期、業務への影響を付けます。費用を売却価格から引けば、支援を止めず工事できる問題も解決したとは限りません。代替場所や期間、利用者・職員への説明も確認します。
補助金を使った設備・財産がある場合は、取得資料と条件を確認し、財産処分等の照会先へ必要な手続きを確認します。リース・保守・点検契約の承継と、所有物の引渡しを区別し、機器があるだけで使用権・保守が移ると考えないようにします。
窓口回答と鍵・保守の引渡しを残す
関係窓口へはサービス種別、建物、現在の使用、取引方式、変更予定を具体的に伝えます。回答の日時・条件と追加資料を記録し、相談したことだけを承認取得と扱わないでください。必要な確認が完了する日を承継工程へ反映します。
引渡し時は鍵、図面、点検・保守の連絡先、設備台帳と未完了工事を新管理者へ渡します。初月に賃料・保守支払、設備点検、緊急連絡の宛先が正しく切り替わったかを確認し、旧代表個人にだけ届く依頼を残さないようにします。
よくある質問
Q. 前の運営者が使っていた物件なら確認は不要ですか。
A. 主体・用途・定員・契約の変更内容に応じて確認が必要です。現状使用と変更後の条件を分けて照合します。
Q. 消防設備があれば防火確認は完了ですか。
A. 設備の種類・状態、点検・是正、運営・避難等の条件を所管へ確認します。設置の有無だけで適合を断定しません。
制度・手続きの確認資料
制度資料の確認日：2026年10月5日。以下は所管機関の公表資料です。個別事業所の適用、必要書類、受付日程は所在地の指定権者等へ照合してください。
編集責任：障害福祉M&A総合センター編集部（運営：株式会社M&A Do）。本記事は承継時の確認手順を整理した一般的な解説です。
譲渡相談では、物件契約・設備の未確認事項と、承継までに必要な照会・工事を整理できます。支援内容・費用の範囲は当センターの案内でご確認ください。